Tôi hỏi mua bán bất động sản bằng giấy tờ viết tay, bên bán có sổ đỏ (bên bán đã nhận đủ tiền và bên mua đã tiếp nhận bất động sản để sử dụng và khai thác từ năm 2012 đến nay) nhưng bên bán không chịu hợp tác để làm chuyển nhượng sang tên vậy bên mua có được đăng ký biến động và sang tên không? Nếu theo Điều 137 luật đất đai, Điều 42 Nghị định 101/2014 và Nghị định 151/2025 thì bên mua có được đủ điều kiện để đăng ký biến động không khi chỉ có giấy tờ viết tay và có xác nhận đóng dấu của Ủy ban nhân dân xã thời điểm đó. Xin cảm ơn ạ.